天津房地产市场
2024年第三季度
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
办公楼市场
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Source: JLL, 2022
甲级办公楼数据一览
市场概况及趋势
• 天津办公楼市场保持稳定发展,市场活跃度有所回升。然而,在当前阶
段,企业寻租行为主要受到降本增效或缩减租赁面积的搬迁活动所驱动。
从成交类型来看,搬迁类需求占比排名第一,占三季度录得成交的48%。
由于新租需求尚未出现明显增长,且企业的退租缩租现象开始变得更为
频繁,导致全市净吸纳量较二季度回落,三季度全市办公楼市场净吸纳
量录得3,216平方米。
• 三季度,天津市办公楼市场的总体量维持在411万平方米,其中甲级办公
楼总体量为152万平方米。甲级办公楼市场缓慢去化存量,三季度空置率
小幅下降0.1个百分点至35.7%。乙级办公楼市场在经历两个季度的连续
供应之后,空置率开始回落,三季度小幅滑落0.1个百分点,录得28.5%。
• 在客户租赁预算持续收缩、需求低迷的市场压力下,三季度全市办公楼
市场净有效租金环比下降1.5%至72元/平方米/月,甲级办公楼降价幅度
显著,净有效租金降低2.3%至78元/平方米/月。业主正在采取更为积极
的定价策略来吸引以降本增效为导向的搬迁客户,企业也在续租与新租
之间谨慎考量。
房地产周期表
租户市场
平衡市场
业主市场
天津
市场展望
• 由于企业对租金的敏感度增强,加之市场需求复苏低于预期,全市租金
在年内预计将持续下行,市场竞争也将逐步升温。随着甲级和整体市场
租金的持续收敛,预计因追求低成本或者高质价比的搬迁流动将带动整
个市场活跃度的提升
• 市场需求以搬迁为主,增量需求未见明显回升。
• 无新增供应,全市空置面积缓慢去化。
• 租金持续影响企业决策。
天津甲级办公楼地图
指标
2024Q3
环比变化 同比变化
总体量
(平方米)
1,523,972 → →
租金
(元/平方米/天)
78 ↓ 2.3% ↓ 5.1%
空置率
35.7% ↓ 0.1 ppts ↓ 2.1 ppts
甲级办公楼新增供应及需求 ( 千平方米 )
甲级办公楼空置率
甲级办公楼平均净租金(元/平方米/月)
35.6%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
76
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
新增供应
净吸纳量
租金
下降
跌幅
放缓
租金
上涨
涨幅
放缓
整体回顾
南京路-小白楼子市场
租金 2.8元/平方米/天
空置率 26.4%
全市
租金 2.5元/平方米/天
空置率35.7%
2019*
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
2024*
*为2024年年末预测值
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
零售市场
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数据一览
市场概况及趋势
• 餐饮类品牌在三季度展现出持续稳定的增长态势,其中以连锁品牌为代
表的地方特色正餐及小吃门店成为需求主力。例如,湖南特色菜农耕记
三季度首进天津,选址南开大悦城及华润万象城开设新店;创意韩餐品
牌Need在华润万象城开出首店;梅果云贵川Bistro的天津首店进驻天河
城,进一步丰富了市场的餐饮选择。餐饮门店的开店数量约占全市新开
门店的48%。同时,时尚业态亦有复苏趋势,占全市新开门店的20%。
黄金、腕表和男装门店在三季度均录得新开品牌进驻头部商场,反映出
市场对时尚品牌的持续需求。
• 三季度,位于河西区的龙湖梅江天街入市,体量约为12.7万平方米。天
津优质零售地产市场总存量提升至470万平方米。由于新项目较高的开业
率,全市净吸纳量被推高至12万平方米,整体空置率小幅下降0.3个百分
点至12.3%。
• 三季度项目间的租金表现分化加剧,除部分头部商业项目稳定提升租金
预期外,大部分项目仍然面临需求及消费疲软带来的租金上升乏力。截
至2024年九月末,全市优质零售地产市场首层平均租金为287元/平方米/
月,同比下降1.1%,环比下降2.4%,较2023年同期降幅有所扩大。
房地产周期表
租户市场
平衡市场
业主市场
天津
市场展望
• 预计2024年全年,天津市场将迎来总计46万平方米的新增供应,创下近
十年来的供应新高。预计供应高峰将持续,近96万平方米的新增供应将在
2025年入市。这些新项目涵盖高端商场、社区商业以及对老旧存量项目的
改造等多种类型,更能精准满足消费者日益多元化、个性化的消费需求,
为消费者带来更加丰富和优质的购物体验。
• 服务类业态入局,餐饮品牌稳定增长。
• 新老项目更替中的调整与优化
• 租金保持微幅下探的趋势,降幅缩小。
天津地图
指标 市场
2024Q3
环比变化 同比变化
总体量
(平方米)
整体区域
4,698,775 ↑ 127,000 ↑291,829
有效净租金
(元/平方米/天)
整体区域
9.4 ↓ 1.1% ↓ 2.4%
空置率
(仅购物中心)
整体区域
13.0% ↓ 0.5 ppts ↓ 1. ppts
优质零售物业新增供应及需求 ( 千平方米 )
购物中心空置率
优质零售平均净租金(元/平方米/月)
13%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
¥ 281.9
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024*
新增供应
净吸纳量
租金
下降
跌幅
放缓
租金
上涨
涨幅
放缓
整体回顾
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024*
*为2024年年末预测值
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