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基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目
申报要求
一、行业范围要求
下列行业范围内,全国各地区符合条件的项目均可申报。
1.
交通基础设施。包括收费公路、铁路、机场、港口项目。
2.
能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气
发电、生物质发电、核电等清洁能源项目;储能设施项目;清洁低
碳、灵活高效的燃煤发电(含热电联产煤电)项目;特高压输电项
目,增量配电网、微电网、充电基础设施项目。其中,燃煤发电项
目应具备以下一项或多项条件:纯凝工况最小发电出力在
30%
额定
负荷及以下;掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料,掺烧热量比例不低
于
10%
;配备大规模碳捕集利用与封存(
CCUS
)设备。
3.
市政基础设施。包括城镇供水、供气、供热项目,以及停车
场项目。
4.
生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环
境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综
合利用基础设施项目。
5.
仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用
的仓库,包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。
6.
园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级
与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业
孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。其
中,国家级与省级开发区以《中国开发区审核公告目录(
2018
年版)》
发布名单为准,
2018
年以后的开发区需取得国务院或省级人民政府
的批复文件,战略性新兴产业集群以国家发展改革委公布名单为
准。若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权
上归属于同一发起人(原始权益人)的酒店和配套底商,且占同一
单体建筑面积比例不超过
30%
的,可纳入项目底层资产。
7.
新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目,
5G
、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目,智能交通、
智慧能源、智慧城市项目。
8.
租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁
住房项目、公共租赁住房项目,由专业机构自持、不分拆单独出售
且长期用于出租的市场化租赁住房项目,以及专门为园区入驻企业
提供配套服务的租赁住房项目(园区范围与“
6.
园区基础设施”的
范围要求一致)。
9.
水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。
10.
文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家
AAAAA
级和
AAAA
级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发
起人(原始权益人)的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。
11.
消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业
综合体、农贸市场等城乡商业网点项目,家居、建材、纺织等各类
专业市场项目,以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设
施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人(原始权益人)的酒
店和商业办公用房,可纳入项目底层资产,其建筑面积占底层资产
总建筑面积比例合计原则上不得超过
30%
,特殊情况下最高不得超
过
50%
。
12.
养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。
13.
符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础
设施项目。
二、项目基本条件要求
申报项目应当权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好,资
产规模应满足要求,相关参与方应信用状况良好。
(一)项目权属清晰。
项目应权属清晰、资产范围明确,发起
人(原始权益人)依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益
权(含特许经营权,下同),不存在重大经济或法律纠纷。项目公
司依法完全持有拟发行基础设施
REITs
的底层资产。土地、海域使
用依法合规,用地性质符合土地管理相关规定。项目近
3
年未出现
安全、质量、环保等方面的重大问题或影响项目稳定运营的重大合
同纠纷。
(二)底层资产完整。
项目原则上应将实现资产功能作用所必
需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围;特殊情况下
无法全部纳入底层资产的,应采取有力举措保障底层资产运营管理
的稳定性。对于园区基础设施等项目,鼓励将资产所属同一建筑物
全部纳入底层资产,特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积
原则上不得超过
30%
,最高不得超过
50%
。
(三)运营收益良好。
项目运营时间原则上不低于
3
年。对于
能够实现长期稳定收益的项目,可适当降低运营年限要求。不存在
可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素。
项目收益来源合理分散,直接或穿透后应来源于多个现金流提
供方;因商业模式或者经营业态等原因,现金流提供方较少的,商
业模式应合理稳定,重要现金流提供方应当资质优良,财务状况稳
健。项目收入来源中包含政府补贴的,应为按行业统一规定提供的
补贴、不得为针对特定项目的专门补贴。
项目现金流投资回报良好,近
3
年经营性净现金流均为正。最
近
3
个会计年度的平均息税折旧摊销前利润(或经营性净现金流),
不低于未来
3
个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润(或经营性
净现金流)的
70%
;对于运营时间不足
3
年但能够实现长期稳定收
益的项目,在确保风险可控的前提下,可合理确定相关要求。若项
目在推荐至中国证监会后,未来年度息税折旧摊销前利润(或经营
性净现金流)预测与国家发展改革委推荐时发生重大变化导致无法
满足上述要求,发起人(原始权益人)、基金管理人应主动披露国
家发展改革委向中国证监会推荐时的预测情况并解释变化原因。如
项目发行后
3
年内可能开展显著影响正常运营的重大改扩建、设备
更新等活动,发起人(原始权益人)、基金管理人应全面分析其对
经营收益的影响并充分披露。
(四)资产规模符合要求。
对于首次发行基础设施
REITs
项目,
当期目标不动产评估净值原则上不低于
10
亿元(租赁住房项目和
养老设施项目不低于
8
亿元)。发起人(原始权益人)具有较强扩
募能力,以控股或相对控股方式持有、基本具备发行基础设施
REITs
条件的各类资产合计规模(如高速公路通车里程、园区建筑面积、
污水处理规模等)原则上不低于拟首次发行资产规模的
2
倍。对于
因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目,以及首次发
行规模超
50
亿元的项目,可适当放宽可扩募资产规模要求。
对于已发行基础设施
REITs
新购入项目,不作规模要求。同一
发起人(原始权益人)所属的同类项目,原则上应通过同一基础设
施
REITs
平台以新购入方式发行上市。
(五)参与方经营状况良好。
发起人(原始权益人)、项目公
司、运营管理机构近
3
年在投资建设、生产运营、市场监管、税务
等方面无重大违法违规记录,未发生重大安全生产事故。发起人(原
始权益人)、运营管理机构财务状况良好、经营稳健。对于租赁住
房、消费基础设施、养老设施等类型项目,发起人(原始权益人)
应为开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。
运营管理机构或其主要运营团队具备丰富的项目运营管理经验,具
有持续经营能力。基金管理人、资产支持证券管理人资质情况按照
中国证监会相关要求执行。
(六)中介机构符合执业要求。
为项目提供服务的律师事务所、